Titoli edilizi in Sardegna dopo la LR 8/2015

Finalmente, dopo mesi di attesa, il Consiglio Regionale della Sardegna ha approvato con la Legge regionale nr.8 del 23/04/2015 (nota come Legge Casa e di seguito LR 8 del 2015) le nuove disposizioni di semplificazione delle procedure in materia edilizia, urbanistica e paesaggistica e di riordino normativo.

All'articolo 1, concernente le finalità si legge testualmente che la Regione Sardegna, con la presente, promuove "la riqualificazione e il miglioramento della qualità architettonica ed abitativa, dell’efficienza energetica del patrimonio edilizio esistente, la limitazione del consumo del suolo e la riqualificazione dei contesti paesaggistici e ambientali compromessi esistenti nel territorio regionale."

In particolare, in questo post ci occuperemo di indagare gli aspetti innovativi -sempre se così possiamo definirli- piu' interessanti riguardanti le modifiche ai titoli edilizi introdotti alla legge Regionale 23 del 1985; tali disposizioni avvicinano per alcuni aspetti la normativa regionale a quella nazionale.

Prima della LR 8 del 2015

In virtu' dell'attribuzione da Statuto della competenza esclusiva alla Regione Sardegna in materia edilizia, nel tempo si è avuto lo sviluppo di una sorta di legislazione regionale parallela rispetto a quella tracciata dal legislatore nazionale in termini di istituti e terminologia.

Basti pensare che mentre il Testo Unico 380/01 introduceva il "permesso di costruire", riservando tale istituto ad interventi notevoli sul territorio, sopprimeva l'autorizzazione edilizia, attraverso l'abrogazione delll'art.48 della Legge nr.457 del 1978, e contestualmente introduceva la dichiarazione di inizio attività (D.I.A., poi sostituito in S.C.I.A. dalla legge 122 del 2010), in Sardegna veniva mantenuto il regime concessorio e il regime autorizzatorio, cui solo veniva applicato, per effetto della L.R. 16 maggio 2003, n. 5, l'Istituto della dichiarazione di inizio attività (D.I.A.).

Il regime dell'attività edilizia libera, di cui all'art. 6 del D.P.R. n. 380/2001, seppure recepito con l'art. 10 della L.R. nr.4 del 2009, non aveva abrogato, per quanto riguarda le opere interne, quanto previsto dall'art. 15 della L. R. 23 del 1985, secondo cui l'esecuzione delle stesse dovesse essere preceduta da comunicazione e da una relazione asseverata firmata da un tecnico, assimilando dunque tale intervento al regime di D.I.A. della legislazione nazionale.

Per quanto precede, pertanto, si può affermare che in Sardegna, i titoli abilitativi all'attività edilizia risultavano rappresentati fino alla data del 30/04/2015 (pubblicazione sul BURAS della LR 8/2015):

- dalla concessione edilizia, di cui all' art. 3 della L.R. 11 ottobre 1985, n. 23;

- dall'autorizzazione edilizia come disciplinato dall' art. 13 della L.R. 23 del 1985, così come sostituito dall'art. 1 della L.R. 5 del 2003 che, nei casi di realizzazione di opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, eliminazione di barriere architettoniche che alterino sagoma dell'edificio ecc...(cfr. art. 14-bis della L.R. n. 23/1985, introdotto dall'art. 2 della L. R. 16 maggio 2003, n. 5 ), poteva essere sostituita dalla dichiarazione di inizio attività;

- dalla relazione di asseverazione per la realizzazione di opere interne e anche dall'attività edilizia libera per i casi di cui ai commi 1 e 2 dell'art. 15 della L. R. 11 ottobre 1985, n. 23 ( ovvero " (...) opere di manutenzione ordinaria, le opere di adattamento e di arredo di aree di pertinenza di edifici esistenti, la posizione di tende a servizio di edifici esistenti, manufatti occorrenti per l'installazione dei cantieri temporanei finalizzati all'esecuzione di lavori da realizzare legittimamente e le opere interne. 2. Sono opere interne quelle realizzate in costruzioni esistenti che non siano in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati o approvati e con i Regolamenti edilizi vigenti, non comportino modifiche nella sagoma né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile e, per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone territoriali omogenee classificate "A" dal decreto assessoriale di cui all'art. 4 della L.R. 19 maggio 1981, n. 17, rispecchino le originarie caratteristiche costruttive ed al comma 2 dell'art. 1 della L. R. 16 maggio, n. 5." )

Dopo la LR 8/2015

In Sardegna d'ora in poi la concessione edilizia si chiamerà permesso di costruire.

In analogia con quanto disposto dal Testo Unico Dell'Edilizia (Dlgs 380/01), che ha mutuato l'istituto della concessione edilizia (di cui all'art.1 della Legge 10 dl 1977) in permesso di costruire, anche la Regione Sardegna ha previsto la sostituzione delle parole “concessione” e “concessione edilizia” in “permesso di costruire”.

Sparisce l'istituto dell'Autorizzazione edilizia e della DIA

L'art.13 della LR 23 del 1985, come sostituito dalla LR n.5 del 16/05/2003, prevedeva l'istituto dell'autorizzazione edilizia per tutte le opere di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, realizzazione direcinzioni di terreni, pertinenze ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, opere costituenti impianti tecnologici al servizio di edifici già esistenti e quelle occorrenti per la loro installazione, opere di demolizione, reinterri e gli scavi finalizzati ad attività edilizia, le occupazioni stabili di suolo a titolo espositivo e di stoccaggio a cielo aperto ecc. Con tale autorizzazione, a titolo gratuito nel caso in cui l'opera non determinasse un aumento della superficie o della cubatura, gli interventi erano realizzabili decorso il termine di 60 giorni dalla data di presentazione della richiesta, salvo espresso divieto notificato dal sindaco al richiedente.

La legge regionale 8 del 2015, al comma 1 dell'art.44, abroga l'art.13 facendo decadere l'istituto dell'autorizzazione edilizia in favore della SCIA.

Analogamente, il succitato art. 44 abroga l'articolo 14 bis della LR 23 del 1985, così introdotto dalla LR 5 del 2003, che istituiva la D.I.A. con la quale si dava facoltà di attivare gli interventi di cui all'art. 13 ( con qualche esclusione ) secondo le disposizioni nazionali.

Opere in parziale difformità: la differenza di misure fra progetto e opera realizzata è del 2%

Con l'introduzione dell'art. 7 bis alla LR 23/85, sono considerate tolleranze edilizie, e per tanto sono inapplicabi le disposizioni in materia di parziale difformità, le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.

Introduzione della Segnalazione Certificata di inizio attività

Già in Italia con il DL n.78 del 31 maggio 2010, convertito con modificazioni dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, le diciture "denuncia di inizio attività" venivano sostituite dalla "segnalazione certificata di inizio attività" e l'acrononimo "D.I.A." con "S.C.I.A." per la realizzazione di interventi di ristrutturazione edilizia e di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora disciplinati da piani attuativi.

La LR 8/2015 introduce, dopo l’articolo 10 della legge regionale n. 23 del 1985, l'Art. 10 bis (Opere soggette a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)); sono soggette a SCIA le opere di manutenzione straordinaria; opere di restauro non comportanti interventi ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge regionale 2 agosto 2013, n. 19 , opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti che alterino la sagoma dell’edificio; aree destinate ad attività sportive e ricreative senza creazione di volumetria; opere costituenti pertinenza ; revisione o installazione di impianti tecnologici al servizio di edifici o di attrezzature esistenti e realizzazione di volumi tecnici che si rendano indispensabili, sulla base di nuove disposizioni; varianti a permessi di costruire già rilasciati che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambino la destinazione d’uso e la categoria edilizia e non alterino la sagoma e non violino le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire; opere oggettivamente precarie, tali da poter essere immediatamente rimosse alla cessazione della necessità, dirette a soddisfare obiettive esigenze di carattere non ordinario e temporalmente definite; serre provviste di strutture in muratura e serre fisse, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola; tettoie di copertura, anche dotate di pannelli per la produzione di energia elettrica.

In occasione degli interventi succitati, è obbligatoria la presentazione della SCIA allo sportello unico dell'edilizia comunale, la quale deve essere accompagnata dalla documentazione prevista dai regolamenti edilizi comunali e da una specifica relazione, a firma di un progettista abilitato, che asseveri che le opere da realizzare sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e che attesti il rispetto delle leggi di settore con particolare riferimento, laddove applicabili, alle norme di sicurezza statica, antisismica, antincendio, igienico-sanitarie, sicurezza stradale, barriere architettoniche.

Dalle c.d. Opere interne agli interventi di edilizia libera

Il regime dell'attività edilizia libera, di cui all'art. 6 del D.P.R. n. 380/2001, seppure recepito con l'art. 10 della L.R. 23 ottobre 2009, n. 4, non aveva abrogato, per quanto riguarda le opere interne, quanto previsto in forme più gravose dall'art. 15 della L. R. 23/85; difatti la legge regionale assimilava le opere interne agli interventi soggetti, secondo disposizioni nazionali, all'istituto della denuncia di inizio attività, in quanto ogni intevento ricadente in tale fattispecie comportava l'obbligatorietà della trasmissione della comunicazione all'atto di inizio lavori corredata da relazione asseverata da un tecnico abilitato che attestasse la conformità delle opere alle norme di sicurezza, urbanistiche ed igienico-sanitarie vigenti.

Con la LR 8/2015, l'art. 15 c.d. Opere interne viene sostituito dagli interventi di edilizia libera, per tanto:

- sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo tutti gli interventi di manutenzione ordinaria,gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non alterino la sagoma dell’edificio, opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato; movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola-zootecnica, artigianale, industriale e pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari; serre mobili e piccoli loggiati amovibili entrambi sprovvisti di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola; interventi finalizzati al posizionamento di tende, pergole, rastrelliere per biciclette;interventi volti alla realizzazione di semplici recinzioni e di barbecue di minime dimensioni.

- Invece, previa comunicazione dell’avvio dei lavori ma senza alcun titolo abilitativo sono realizzabili opere oggettivamente precarie dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee tali da poter essere immediatamente rimosse alla cessazione della necessità e, comunque, entro un termine di utilizzazione non superiore a 180 giorni; opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, a precise condizioni, elementi di arredo di aree di pertinenza degli edifici esistenti; manufatti occorrenti per l’installazione dei cantieri temporanei finalizzati all’esecuzione di lavori da realizzare legittimamente; vasche di approvvigionamento idrico e pozzi; interventi volti all’efficientamento di impianti tecnologici esistenti al servizio di stabilimenti industriali; muri di cinta e cancellate.

Alla luce dell'analisi di cui sopra, si può affermare che l'emanazione della legge Regionale 8 del 2015 consente lo snellimento dei titoli abilitativi all'attività edilizia, che dal 30/04/2015 sono rappresentati in Sardegna, come nel resto della Penisola, solamente dal permesso di costruire (ex concessione edilizia), riservata ad interventi di notevole modifica del territorio, e dalla Segnalazione Certificata di inizio attività, che assurge al principio generale di autoresponsabilità del cittadino e del progettista, il quale svolge un servizio di pubblica necessità.